广受市场关注的恒大地产（3333.HK）今日正式启动了全球路演并公开招股。

根据恒大地产上市保荐人之一瑞信的研究报告，恒大地产的估值高达1208亿～1321亿元；而美林则估计恒大地产的估值约810亿～1300亿元。恒大地产上市后很有可能将超过碧桂园（2007.HK）成为内地房地产股中市值最大的一只，从而成为内地房地产股的龙头老大。

更为重要的是，恒大地产董事局主席许家印持有的股权上市后可能超过750亿元，有机会超过碧桂园董事杨惠妍680亿元的身家，成为中国内地的新首富。

最高融资166亿港元

恒大地产将于3月28日在港交所主板挂牌交易。总融资额在104亿港元到166亿港元之间。

资料显示，恒大地产首发融资的53.6％（约66亿港元）用于支付土地出让金及现有项目开支；23.1％（约28亿港元）用于增加新的土地储备及项目；10亿港元用于支付上海 陆家嘴 (行情 股吧)金融贸易区一宗商业地块的费用。另外11亿港元则用于偿还部分从瑞信借取的结构担保贷款。

据透露，恒大地产在全国拥有建筑面积达4580万平方米的土地储备，其中包括分别位于19个城市不同发展阶段的近50个房地产项目或土地储备。

昨日在香港召开的新闻发布会上，许家印介绍，恒大地产所拥有的土地储备中，半数来源于土地二级市场上的收购。这些收购的地块中虽然很多是2007年才签订转让协议，但是商谈的时间从2004年就开始了。因此，这些地块往往以2004年前后的地价水平成交，土地成本非常低廉。

值得关注的是，恒大地产虽然是广东几大开发商之一，但是其一直致力于广州发展，直到2006年才开始全国扩张。短短两年时间，该集团已经从广州一个城市扩展到了全国19个城市，土地储备也仅次于全国“大地主”碧桂园。因此，2006年、2007年是恒大地产投入的高峰期，而2008年将是其收获的重要时期。

据透露，恒大地产目前已经有700万平方米建筑面积达到销售条件，2008年公司下属项目总在建面积将超过1000万平方米，达到内地一流开发商的水平。预计2、3月，该公司在全国会有14个楼盘公开销售。

楼盘降价加速资金回流

但是，目前正值宏观调控期，内地房地产市场持续低迷，这无疑给恒大地产2008年的业绩增长带来压力。对此，许家印透露，自己并不担心物业的销售，也不会受到宏观调控的影响来改变公司既定的策略。

日前，恒大地产在广州多个项目的广告显示，集团为了加速资金回流正在进行适当的价格下调。以恒大御景半岛为例，有买家最新收到的手机信息广告显示，有9000元/平方米的特价单元推出。该项目去年的最低销售价格为12000元/平方米。

据高盛研究报告，恒大地产2007年盈利为10.21亿元，撇除物业重估增值的核心盈利为5.97亿元，增长270％。不过2008年的核心盈利将出现爆发性增长，预计达77.57亿元。另一上市保荐人瑞信的研究报告则预测，鉴于恒大地产今年将有庞大物业落成，故其盈利会分别激升6.5倍至92.6亿元。

日前，风头正盛的恒大地产与美国最大的房地产开发商之一的Trump集团及香港房地产投资公司东方地产集团（OPG）正式结盟，将在中国的顶级豪宅及超高层建筑领域中展开合作。据悉，此番结盟的第一个目标将是广州地标建筑“东塔”。此外，恒大地产还于上周末与美国温德姆国际酒店集团签约，就位于重庆和广州的两个豪华酒店的经营管理进行合作。 (本文来源：第一财经日报 作者：张艳红)